Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a manutenção do patrimônio. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário, cujos atos vinculam o condomínio, conforme entendimento doutrinário consolidado.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele, é um ponto crucial, exigindo do síndico diligência e conhecimento para a defesa dos interesses coletivos. O § 1º, por sua vez, abre a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a autonomia da vontade coletiva dos condôminos.
O § 2º introduz a possibilidade de o síndico transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras. Contudo, a responsabilidade final pela gestão permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação dos delegados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da extensão dessa delegação é frequentemente objeto de controvérsia em assembleias e, por vezes, em litígios judiciais.
As implicações práticas para a advocacia são vastas, desde a consultoria preventiva para síndicos e condôminos, até a atuação em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão ou omissão. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 e seus parágrafos são essenciais para evitar conflitos e garantir a boa administração condominial. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a necessidade de o síndico agir com probidade e no melhor interesse do condomínio, sob pena de responder por perdas e danos.
