Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do síndico, bem como as possibilidades de delegação de suas funções. A clareza dessas atribuições é crucial para evitar conflitos e garantir a boa gestão do patrimônio comum.
As competências listadas nos incisos, como convocar assembleias (inc. I), representar o condomínio judicial e extrajudicialmente (inc. II) e cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV), são pilares da atuação do síndico. A representação ativa e passiva, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses do condomínio, tema frequentemente debatido na jurisprudência, especialmente em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo vícios construtivos. A obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inc. IX) é uma medida protetiva essencial, visando a segurança patrimonial e a mitigação de riscos.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e observância da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de discussões doutrinárias sobre a extensão da responsabilidade do síndico e do delegado, bem como sobre os limites da autonomia da vontade condominial frente à lei.
Na prática advocatícia, o conhecimento aprofundado do Art. 1.348 é indispensável para a assessoria jurídica a condomínios e condôminos. Questões como a validade de atos praticados por síndicos sem a devida aprovação assemblear, a responsabilização por omissão na cobrança de dívidas (inc. VII) ou na prestação de contas (inc. VIII), e a correta aplicação das multas condominiais, são recorrentes. A gestão condominial exige um equilíbrio entre as prerrogativas do síndico e os direitos dos condôminos, sendo a legislação um guia essencial para a resolução de controvérsias e a promoção da harmonia social no ambiente condominial.
