Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais para a gestão da propriedade comum, refletindo a complexidade das relações condominiais. A norma visa garantir a ordem, a conservação e a defesa dos interesses coletivos, sendo crucial para a harmonia e o bom funcionamento do condomínio.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), este último de caráter obrigatório. A capacidade de impor e cobrar multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) sublinham a responsabilidade fiduciária do síndico. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que o síndico atua como um mandatário dos condôminos, com poderes limitados pela convenção e pela lei.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações quanto à representação e às funções administrativas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é fundamental para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a nomeação de subsíndicos. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico eleito, salvo expressa exoneração.
A interpretação e aplicação do artigo 1.348 geram discussões práticas, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e à validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A análise da convenção condominial e do regimento interno é indispensável para delimitar o escopo de suas atribuições e a extensão de sua autonomia. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas deliberações assembleares sobre a delegação de poderes é crucial para evitar litígios e garantir a segurança jurídica das decisões tomadas em nome do condomínio. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos a essas nuances para orientar síndicos e condôminos, prevenindo conflitos e assegurando a conformidade legal.
