Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a convivência entre os condôminos. As atribuições do síndico, elencadas nos incisos, abrangem desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio em juízo e fora dele (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das funções mais cruciais, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns em diversas esferas. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como um mandatário legal do condomínio, cujos atos vinculam a coletividade, desde que praticados no exercício de suas competências. Contudo, a extensão desses poderes pode gerar discussões, especialmente em casos de atos que extrapolam a gestão ordinária ou que não contam com a prévia autorização assemblear, como a alienação de bens comuns.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem importantes flexibilizações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição em contrário da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja para um subsíndico, conselheiro ou mesmo uma administradora de condomínios, é vital para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte. A interpretação desses parágrafos, no entanto, exige cautela para evitar a desvirtuação da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza na convenção condominial e nas atas de assembleia é crucial para a validade e eficácia dessas delegações.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo condomínios, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico, para exigir a prestação de contas (inciso VIII) ou para cobrar as contribuições condominiais (inciso VII). A correta compreensão das atribuições e limites do síndico é essencial para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio, evitando a nulidade de atos jurídicos e a responsabilização pessoal do gestor por excesso de poder ou negligência. A observância do princípio da legalidade e das normas internas do condomínio é a bússola para a atuação do síndico e para a análise jurídica de seus atos.
