Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. A norma elenca um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que gera discussões sobre a extensão dessa delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico. O § 2º, por sua vez, autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade visa adaptar a gestão às necessidades específicas de cada condomínio, mas exige cautela na elaboração das convenções e na tomada de decisões assembleares para evitar conflitos de competência e responsabilidade.
A doutrina e a jurisprudência têm se debruçado sobre a natureza jurídica das atribuições do síndico, ora como mandatário, ora como órgão do condomínio. A interpretação do rol de competências como exemplificativo ou taxativo também é objeto de debate, embora a tendência seja considerá-lo exemplificativo, permitindo que a convenção e o regimento interno ampliem as funções. A correta aplicação do Art. 1.348 é crucial para a advocacia condominial, pois impacta diretamente a validade de atos praticados pelo síndico, a responsabilidade civil e criminal, e a resolução de conflitos entre condôminos e a administração. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições do síndico é um ponto recorrente em litígios condominiais, ressaltando a importância de uma convenção bem redigida e de assembleias transparentes.
Na prática, advogados que atuam com direito imobiliário e condominial devem estar atentos aos limites dos poderes do síndico, especialmente no que tange à contratação de serviços, realização de obras e gestão financeira. A ausência de aprovação assemblear para atos que excedam a mera administração ordinária pode gerar a nulidade de contratos e a responsabilização pessoal do síndico. A fiscalização da prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento das determinações da assembleia (inciso IV) são mecanismos essenciais para garantir a transparência e a legalidade da gestão condominial, protegendo os interesses dos condôminos e evitando litígios.
