Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a valorização patrimonial. A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, exigindo do síndico discernimento e, por vezes, assessoria jurídica especializada.
A norma também prevê a possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e ausência de vedação na convenção. Essa flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a distribuição de tarefas. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, o que gera discussões sobre a extensão da sua culpa in eligendo ou in vigilando em caso de delegação.
Dentre as competências específicas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), o cumprimento e a fiscalização da convenção e do regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII) é um ponto de constante atrito e demanda do síndico uma postura firme, mas pautada na legalidade. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever essencial de transparência e gestão fiscal. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses incisos frequentemente geram controvérsias judiciais, especialmente em temas como a validade de multas e a extensão da responsabilidade do síndico por atos de terceiros.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de condomínio, demandas por vícios construtivos em áreas comuns, ações de prestação de contas e litígios envolvendo a validade de deliberações assembleares. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, embora não seja um profissional do direito, deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio por dolo ou culpa. A análise da convenção condominial e do regimento interno é indispensável para complementar a compreensão das atribuições e limites do síndico, sendo estes documentos a lei interna do condomínio.
