Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de competências que visam à manutenção, conservação e defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário sui generis, cujos poderes são conferidos pela lei, pela convenção condominial e pelas deliberações assembleares.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele (inciso II), o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), e a realização do seguro da edificação (inciso IX), este último de caráter obrigatório e de suma importância para a proteção patrimonial. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que a representação judicial do condomínio pelo síndico é indispensável, salvo exceções expressas, como a destituição ou a nomeação de um procurador específico pela assembleia. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos tem gerado vasta casuística, especialmente em questões de responsabilidade civil do síndico.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem nuances importantes à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações e conferindo flexibilidade à administração. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Esta possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade primária, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando. A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios decorrentes da má gestão ou da extrapolação de poderes por parte do síndico ou de seus delegados, exigindo uma análise minuciosa da convenção e das atas assembleares para determinar a validade dos atos praticados e a extensão da responsabilidade.
As implicações práticas para a advocacia são vastas, abrangendo desde a consultoria preventiva para a elaboração de convenções e regimentos internos até a atuação contenciosa em ações de cobrança de cotas condominiais, destituição de síndico, ou demandas por vícios construtivos. A compreensão aprofundada das atribuições e limitações do síndico, bem como das possibilidades de delegação e representação, é crucial para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos individualmente. A gestão condominial, portanto, exige não apenas conhecimento jurídico, mas também uma visão estratégica para evitar conflitos e garantir a harmonia e a eficiência na administração do patrimônio comum.
