Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à preservação dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que abrangem desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o responsável por defender os interesses coletivos em ações judiciais e administrativas, o que exige conhecimento jurídico básico e, muitas vezes, o auxílio de profissionais do direito. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado a legitimidade do síndico para atuar em nome do condomínio, ressalvando-se a necessidade de autorização assemblear para atos que extrapolem a mera administração ordinária, como a alienação de bens comuns ou a propositura de ações de maior complexidade. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a flexibilidade do sistema.
Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes de delegação do síndico, abordada no § 2º. Este parágrafo autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário na convenção. Tal previsão é crucial para a gestão de condomínios de grande porte, onde a complexidade das tarefas administrativas pode demandar a atuação de terceiros, como administradoras condominiais. Contudo, a responsabilidade final pela gestão permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação dos delegados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da extensão dessa delegação e os limites da responsabilidade do síndico são temas recorrentes em litígios condominiais.
Os incisos V, VI, VII e VIII detalham as responsabilidades administrativas e financeiras do síndico, como a conservação das áreas comuns, a elaboração do orçamento, a cobrança de contribuições e multas, e a prestação de contas. A correta execução dessas atribuições é vital para a saúde financeira e a boa convivência no condomínio, sendo a prestação de contas um dos deveres mais fiscalizados pelos condôminos. O descumprimento dessas obrigações pode ensejar a destituição do síndico, conforme previsto no Art. 1.349 do Código Civil, e até mesmo a sua responsabilização civil por eventuais prejuízos causados ao condomínio. A advocacia condominial, portanto, atua tanto na consultoria preventiva, orientando síndicos e condôminos, quanto na resolução de conflitos decorrentes da má gestão ou do descumprimento das normas.
