Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias até a representação legal do ente despersonalizado. A natureza jurídica do condomínio, embora não seja pessoa jurídica, confere ao síndico a capacidade de atuar em nome da coletividade, conforme o inciso II, que o habilita a representar, ativa e passivamente, o condomínio em juízo ou fora dele.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, abrangendo aspectos como a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A observância dessas competências é crucial para evitar a responsabilidade civil do síndico por omissão ou má gestão. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que a atuação do síndico deve pautar-se pela diligência e pela boa-fé, em conformidade com o que dispõe a convenção e o regimento interno.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação a subsíndicos. Contudo, a responsabilidade pela fiscalização da atuação do delegado permanece com o síndico, o que gera discussões sobre os limites dessa delegação e a solidariedade em caso de falhas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem sido objeto de diversas decisões judiciais, especialmente em casos de má gestão por terceiros.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de condomínio, litígios envolvendo a conservação de áreas comuns, impugnação de contas e discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é essencial para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos, bem como para a assessoria jurídica preventiva, visando a uma gestão condominial eficiente e em conformidade com a lei. A gestão condominial, portanto, exige um conhecimento técnico-jurídico apurado para evitar conflitos e garantir a harmonia entre os moradores.
