Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a convivência entre os condôminos. As atribuições listadas no caput e seus incisos, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da sua atuação, conferindo-lhe poderes de gestão e representação legal.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de ajuizar ações em nome do condomínio, defender seus interesses e praticar atos administrativos essenciais. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente em relação a atos que extrapolam a mera administração ordinária, exigindo, por vezes, autorização assemblear específica. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de dar conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando a transparência da gestão.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem nuances importantes à regra geral. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essas disposições abrem margem para a delegação de funções e a flexibilização da gestão, mas sempre sob o crivo da coletividade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é crucial para evitar conflitos de competência e garantir a validade dos atos praticados por terceiros.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios condominiais, seja para questionar a legitimidade de atos do síndico, seja para exigir o cumprimento de suas obrigações. A cobrança de contribuições condominiais (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são exemplos de atribuições que geram grande volume de demandas judiciais. A correta compreensão das competências e limitações do síndico é, portanto, essencial para a atuação de advogados que militam no direito imobiliário e condominial, impactando diretamente a estratégia processual e a defesa dos interesses dos condôminos ou do próprio condomínio.
