Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e as responsabilidades desse gestor. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da gestão condominial, garantindo a defesa dos interesses comuns e a manutenção da ordem.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais importantes do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, sendo responsável por ações judiciais e administrativas. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente em casos de legitimidade ativa e passiva para demandas específicas, como as relativas a vícios construtivos ou cobrança de cotas condominiais. O dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) reforça a natureza cogente dessas normas internas.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§1º) ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear (§2º). Essa possibilidade de delegação de funções é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo um ponto de atenção para a advocacia na análise de eventuais responsabilizações. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos pode variar significativamente, exigindo análise cuidadosa da convenção condominial e das atas de assembleia.
A prática forense demonstra que a inobservância das competências do síndico, ou a extrapolação de seus poderes, pode gerar litígios condominiais significativos. Questões como a realização do seguro da edificação (inciso IX), a prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são fontes frequentes de controvérsias. A advocacia deve estar atenta à correta aplicação dessas normas, orientando síndicos e condôminos para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica da gestão condominial.
