Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do gestor. O caput elenca as atribuições primárias, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal (inciso II) e a conservação das áreas comuns (inciso V). A clareza dessas funções é crucial para evitar conflitos e garantir a boa gestão do patrimônio comum.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das atribuições mais relevantes (inciso II), conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que demonstra a soberania da assembleia em questões de gestão. O § 2º, por sua vez, aborda a possibilidade de o síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à necessidade de aprovação assemblear para atos específicos. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir nos limites da convenção e do regimento interno, sob pena de excesso de poder ou nulidade de seus atos. A prestação de contas (inciso VIII) é um dever inafastável, garantindo a transparência e a fiscalização da gestão pelos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação do Art. 1.348 é um dos pilares para a prevenção de litígios condominiais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é essencial na assessoria a condomínios e condôminos. A atuação do advogado pode envolver a elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, a defesa em ações judiciais movidas contra ou pelo condomínio, e a orientação sobre a legalidade dos atos do síndico. A responsabilidade civil do síndico por atos praticados com dolo ou culpa, extrapolando suas atribuições ou agindo com negligência, é um tema recorrente e de grande relevância prática, exigindo análise cuidadosa da conduta e das normas aplicáveis.
