Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, conferindo-lhe amplos poderes e responsabilidades. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A clareza dessas funções é crucial para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, responsável por defender os interesses comuns dos condôminos. Contudo, essa representação não é absoluta, podendo a assembleia investir outra pessoa em tais poderes, conforme o § 1º, ou o próprio síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção ( § 2º). Essa flexibilidade demonstra a natureza intuitu personae da função, mas também a possibilidade de delegação controlada.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à necessidade de aprovação assemblear para atos específicos. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir nos limites da convenção e do regimento interno, sob pena de excesso de poder ou desvio de finalidade. A omissão do síndico em cumprir suas obrigações, como a realização do seguro da edificação, pode gerar responsabilidade civil para o condomínio e, em última instância, para o próprio síndico. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é constantemente atualizada por decisões judiciais, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da casuística.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus desdobramentos é essencial na assessoria a condomínios e condôminos. Questões como a validade de deliberações assembleares, a responsabilidade do síndico por atos de gestão e a correta aplicação das sanções condominiais são temas recorrentes. A atuação preventiva, por meio da elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, que detalhem as atribuições e limites do síndico, é uma estratégia fundamental para mitigar litígios e garantir a boa governança condominial.
