Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. A análise do caput e de seus incisos revela a amplitude das responsabilidades do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
Uma das discussões mais relevantes reside na natureza das atribuições do síndico: seriam elas taxativas ou exemplificativas? A doutrina majoritária e a jurisprudência inclinam-se pela natureza exemplificativa, admitindo que a convenção condominial ou a própria assembleia possam atribuir outras funções, desde que não contrariem a lei. O § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação e que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Essa possibilidade de delegação e substituição é crucial para a continuidade da gestão, especialmente em condomínios de grande porte ou com complexidade administrativa.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das competências mais sensíveis. O síndico atua como o órgão executivo do condomínio, sendo o responsável por levar a cabo as deliberações da assembleia e zelar pela observância da convenção e do regimento interno (inciso IV). A omissão ou a má gestão nessas atribuições pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme a teoria da culpa in eligendo ou in vigilando, caso haja delegação. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se debruça sobre a extensão da autonomia da vontade dos condôminos versus os limites impostos pela legislação civil.
Para a advocacia, o Art. 1.348 e seus parágrafos são de uso constante em litígios condominiais, seja na defesa de síndicos acusados de má gestão, na propositura de ações de cobrança de cotas condominiais ou na impugnação de deliberações assembleares. A compreensão aprofundada das nuances entre as competências indelegáveis e aquelas passíveis de transferência, bem como a observância dos ritos de aprovação assemblear, são essenciais para a atuação estratégica. A prestação de contas (inciso VIII) e a conservação das áreas comuns (inciso V) são pontos frequentes de controvérsia, exigindo do síndico transparência e diligência, e do advogado, um olhar atento à documentação e aos procedimentos internos do condomínio.
