Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a resolução de conflitos. A análise de seus incisos revela a amplitude das responsabilidades do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das atribuições mais relevantes (inciso II), conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns. Contudo, essa prerrogativa não é absoluta, sendo mitigada pela necessidade de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), o que reforça o caráter colegiado da gestão condominial. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente em casos de ações judiciais que envolvem interesses particulares de condôminos, mas que impactam o condomínio como um todo.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essas disposições abrem espaço para a delegação de funções, mas sempre sob o crivo da assembleia, garantindo a fiscalização e o controle democrático. A prática advocatícia frequentemente se depara com questionamentos sobre a validade de atos praticados por síndicos que excedem seus poderes ou que não observam as formalidades de delegação.
A responsabilidade do síndico pela conservação das áreas comuns (inciso V), elaboração orçamentária (inciso VI) e prestação de contas (inciso VIII) são pilares da boa gestão condominial. O descumprimento dessas obrigações pode gerar responsabilidade civil e até criminal, dependendo da gravidade da conduta. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é constantemente atualizada por decisões judiciais, que buscam equilibrar a autonomia do síndico com a proteção dos direitos dos condôminos. A advocacia preventiva, por meio da elaboração e revisão de convenções e regimentos internos, é crucial para mitigar riscos e garantir a segurança jurídica na administração condominial.
