Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico, se mandatário ou órgão do condomínio, é tema de debate doutrinário, com a maioria inclinando-se para a tese de que ele age como um órgão executivo do condomínio, com poderes e deveres específicos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, é uma das funções mais cruciais, exigindo do síndico não apenas conhecimento administrativo, mas também uma compreensão básica das implicações jurídicas de suas ações. O dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões sensíveis. A observância da convenção e do regimento interno (inciso IV) é o pilar da convivência condominial, e o síndico é o principal garantidor de seu cumprimento.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações às competências do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o §2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é fundamental para a gestão de condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a distribuição de tarefas entre subsíndicos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem sido objeto de diversas decisões judiciais, especialmente no que tange aos limites da delegação e à responsabilidade do síndico por atos de seus prepostos.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização assemblear, seja para exigir o cumprimento de suas obrigações. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão negligente ou dolosa é um ponto de atenção, podendo gerar indenizações ao condomínio ou a condôminos individualmente. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por perdas e danos causados por sua omissão ou má-fé na administração do condomínio.
