Art. 1.338 – Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.338 do Código Civil de 2002 estabelece uma regra fundamental para a locação de vagas de garagem em condomínios edilícios, conferindo um direito de preferência a condôminos e possuidores. Este dispositivo visa preservar a harmonia e a segurança interna do condomínio, priorizando aqueles que já integram a comunidade condominial. A norma se aplica quando um condômino decide alugar sua área no abrigo para veículos, e não quando o condomínio, como um todo, aluga vagas comuns.
A preferência é escalonada: primeiramente, em condições iguais de oferta, qualquer condômino tem prioridade sobre estranhos. Em um segundo momento, entre os próprios condôminos interessados, a lei confere preferência aos possuidores. A expressão ‘possuidores’ aqui deve ser interpretada como aqueles que já exercem a posse direta sobre uma unidade autônoma no condomínio, seja como proprietários, locatários ou outros titulares de direitos reais ou pessoais que lhes confiram a posse. Esta distinção é crucial para evitar litígios e garantir a correta aplicação do dispositivo.
A discussão prática reside na interpretação das ‘condições iguais’. Doutrinariamente, entende-se que as condições devem ser idênticas em preço, prazo e demais cláusulas contratuais. A inobservância deste direito de preferência pode ensejar a anulação do contrato de locação com estranhos, mediante ação judicial proposta pelo condômino ou possuidor preterido, com base no princípio da boa-fé objetiva e na função social da propriedade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem sido rigorosa na exigência do cumprimento deste preceito, visando a estabilidade das relações condominiais.
Para a advocacia, é imperativo orientar os clientes condôminos sobre a necessidade de notificar formalmente os demais condôminos e possuidores antes de ofertar a vaga a terceiros. A falta de notificação ou a preterição indevida pode gerar responsabilidade civil e a invalidação do negócio jurídico. A correta aplicação do Art. 1.338 CC/02 é essencial para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias condominiais.
