Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de um mandatário ou um órgão do condomínio, com implicações práticas na extensão de sua responsabilidade civil e criminal.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de praticar atos necessários à defesa dos interesses comuns, como a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais ou a defesa em demandas judiciais. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade a essa regra, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa delegação de poderes é crucial para a gestão eficiente de condomínios de grande porte ou complexidade.
As discussões práticas frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. Por exemplo, a realização de obras voluptuárias ou úteis, que não se enquadram na mera conservação (inciso V), geralmente exige deliberação da assembleia. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com diligência e probidade, sob pena de responsabilização pessoal por atos que excedam suas competências ou que causem prejuízo ao condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto constante de controvérsia em litígios condominiais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos. A correta aplicação dos incisos e parágrafos evita nulidades em atos administrativos e judiciais, além de balizar a defesa em casos de destituição de síndico ou de ações de responsabilização. A observância da convenção e do regimento interno, como preceitua o inciso IV, é um pilar da legalidade condominial, e qualquer desvio pode gerar conflitos e demandas judiciais. A prestação de contas (inciso VIII) e a elaboração orçamentária (inciso VI) são também pontos sensíveis que demandam rigor e transparência, sendo frequentes objetos de questionamento em assembleias e, por vezes, em processos judiciais.
