Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais cruciais do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações judiciais em nome do condomínio e de defendê-lo em litígios, exigindo do síndico um conhecimento mínimo das implicações legais de suas ações. O § 1º, por sua vez, abre a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa nos poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou incapacidade do síndico. Já o § 2º permite a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção, o que demonstra a flexibilidade do legislador em adaptar a gestão condominial às necessidades específicas de cada empreendimento.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão é um tema recorrente, especialmente quando há prejuízos ao condomínio ou aos condôminos. A necessidade de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e da boa-fé na administração. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos deve sempre buscar o equilíbrio entre a autonomia do síndico e a soberania da assembleia.
Para a advocacia, o Art. 1.348 e seus parágrafos são fundamentais na assessoria a condomínios e condôminos. A correta aplicação das competências do síndico evita conflitos e litígios, enquanto a compreensão das possibilidades de delegação e substituição (parágrafos 1º e 2º) oferece ferramentas para uma gestão mais eficiente e adaptada. A atuação do advogado é essencial na elaboração e revisão de convenções e regimentos internos, garantindo que as disposições estejam em consonância com a lei e prevejam as nuances da administração condominial, como a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII).
