Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão, representação e fiscalização das atividades. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio (inciso II) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), são consideradas essenciais e indelegáveis em sua essência, embora o parágrafo 2º admita a transferência de poderes de representação ou funções administrativas com aprovação assemblear.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Esta função implica a defesa dos interesses comuns, o que abrange desde ações de cobrança de cotas condominiais até a defesa em litígios envolvendo a coletividade. O § 1º, por sua vez, abre a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa nos poderes de representação, o que pode ser útil em situações específicas, como a necessidade de um procurador técnico para um litígio complexo. A doutrina e a jurisprudência têm debatido os limites dessa delegação, especialmente no que tange à responsabilidade do síndico por atos de terceiros.
As discussões práticas frequentemente giram em torno da extensão dos poderes do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. O inciso IV, que impõe ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, é um pilar da governança condominial. A inobservância dessas normas pode gerar responsabilidade civil para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é crucial para a prevenção de conflitos e a correta aplicação das normas condominiais.
O § 2º, ao permitir a transferência de poderes mediante aprovação da assembleia, ressalva a disposição em contrário da convenção, o que reforça a autonomia privada na esfera condominial. Esta flexibilidade é importante para a adaptação da gestão às particularidades de cada condomínio. Para a advocacia, compreender a amplitude dessas competências e as nuances da delegação é vital para a assessoria jurídica a síndicos e condôminos, seja na elaboração de convenções, na análise de prestações de contas ou na representação em disputas judiciais sobre a gestão condominial.
