Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal não apenas estabelece as funções inerentes ao cargo, mas também aborda a flexibilidade na delegação de poderes, refletindo a complexidade da gestão condominial. A norma visa garantir a ordem, a conservação e a defesa dos interesses comuns dos condôminos, sendo um pilar para a convivência e a manutenção do patrimônio coletivo.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O síndico é o principal responsável pela gestão ordinária, incluindo a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a amplitude desses poderes, mas também os limites impostos pela convenção e pelas deliberações assembleares.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, funções administrativas ou de representação, desde que haja aprovação assemblear ou ausência de vedação na convenção. Essa flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com gestão mais complexa, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos com funções específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final perante o condomínio, especialmente em casos de má gestão ou omissão.
Na prática advocatícia, a interpretação do Art. 1.348 é fundamental em litígios envolvendo a validade de atos do síndico, cobranças condominiais, responsabilidade civil por danos ou omissões, e impugnação de assembleias. A análise detalhada das competências e dos limites de atuação do síndico, em conjunto com a convenção condominial e o regimento interno, é crucial para a defesa dos interesses dos condôminos ou do próprio condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação deste artigo é vital para a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais, evitando conflitos desnecessários e garantindo a eficácia da gestão.
A discussão doutrinária frequentemente se debruça sobre a natureza jurídica do síndico – se mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio – com implicações diretas na extensão de sua responsabilidade. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, pode ser contratual ou extracontratual, dependendo da natureza da falha e da relação jurídica estabelecida. A advocacia deve estar atenta a essas distinções para orientar adequadamente seus clientes, seja na defesa do síndico, seja na representação dos condôminos lesados por atos que excedam suas atribuições ou que configurem negligência ou imprudência na gestão.
