Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, sendo a primeira corrente majoritária, conforme ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira.
Os incisos do artigo detalham as funções primordiais do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II). A responsabilidade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) e de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) são cruciais para a transparência e a ordem condominial. A omissão em qualquer dessas atribuições pode ensejar a responsabilidade civil do síndico, conforme jurisprudência pacífica dos tribunais.
Ademais, o síndico deve diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento anual (inciso VI), e realizar a cobrança das contribuições e multas (inciso VII), além de prestar contas anualmente (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação de extrema relevância, visando proteger o patrimônio comum contra sinistros. A inobservância dessas obrigações pode gerar graves prejuízos ao condomínio e aos condôminos individualmente.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade e mecanismos de delegação. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela na escolha do preposto e na delimitação de suas atribuições. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a delegação de poderes é um ponto frequente de questionamentos em assembleias condominiais, exigindo clareza na redação das atas.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é vital na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa dos interesses de condôminos. A análise das atribuições do síndico, dos limites de sua atuação e das possibilidades de delegação, conforme a convenção e o regimento interno, é essencial para evitar litígios e garantir a conformidade legal. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a necessidade de o síndico agir com diligência e probidade, sob pena de responsabilização pessoal.
