Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, em especial, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, o que implica responsabilidade civil e, em casos extremos, criminal. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a transparência e a segurança patrimonial do condomínio.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem importantes flexibilizações e discussões. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para subsíndicos ou administradoras terceirizadas, gera debates sobre os limites da responsabilidade do síndico original e a extensão dos poderes delegados. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos tem sido objeto de diversas decisões judiciais, buscando equilibrar a autonomia do condomínio com a segurança jurídica.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo condomínios, desde ações de cobrança de cotas condominiais (inciso VII) até demandas por má gestão ou omissão do síndico. A responsabilidade civil do síndico por atos ou omissões que causem prejuízo ao condomínio ou a terceiros é um ponto nevrálgico, exigindo do profissional do direito uma profunda compreensão das atribuições legais e convencionais. A atuação diligente do síndico, em conformidade com o regramento legal e as deliberações assembleares, é essencial para evitar passivos e garantir a eficácia da administração condominial.
