Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece as balizas para a atuação do síndico, conferindo-lhe poderes e deveres essenciais à gestão da propriedade comum e à defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial, evitando litígios e garantindo a boa governança.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas, desde a cobrança de cotas condominiais até a defesa em ações movidas contra o ente despersonalizado. O dever de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns (inciso V) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são igualmente vitais para a manutenção do patrimônio e a segurança dos moradores.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é fundamental para a gestão condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão.
A prática forense revela que muitos conflitos condominiais emergem da má interpretação ou do descumprimento das atribuições do síndico, seja por excesso ou omissão. A prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança das contribuições e multas (inciso VII) são pontos nevrálgicos que frequentemente geram questionamentos e ações judiciais. Para os advogados, a análise minuciosa da convenção condominial e das atas de assembleia é imprescindível para avaliar a regularidade dos atos do síndico e orientar seus clientes. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza na delimitação das responsabilidades e a transparência na gestão são pilares para a prevenção de litígios.
Em suma, o Art. 1.348 do Código Civil não é apenas uma lista de tarefas, mas um compêndio de poderes e deveres que moldam a figura do síndico como o principal agente de gestão e representação do condomínio. A atuação do advogado, neste contexto, envolve não apenas a defesa em juízo, mas também a consultoria preventiva, auxiliando síndicos e condôminos a compreenderem e aplicarem corretamente as normas, garantindo a harmonia e a eficiência na administração condominial.
