Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, conservação e defesa dos interesses comuns dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera gestão administrativa, envolvendo responsabilidades de natureza civil, criminal e até mesmo trabalhista, a depender das circunstâncias.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um pilar da atuação do síndico, conferindo-lhe legitimidade para defender os interesses do condomínio em diversas esferas. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode gerar responsabilidade civil, evidenciando a necessidade de transparência na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade do síndico pela supervisão e pelos atos delegados permanece, salvo prova de culpa exclusiva do terceiro.
A prática forense revela frequentes discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e à realização do seguro da edificação (inciso IX), que é obrigatória e essencial para a proteção patrimonial. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve se pautar pela legalidade, pela convenção e pelas deliberações assembleares, sob pena de nulidade dos atos praticados em excesso de poder. Para advogados que atuam em direito condominial, a análise detalhada dessas competências é fundamental para orientar síndicos e condôminos, prevenindo litígios e garantindo a conformidade legal da gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira e a jurisprudência correlata, a interpretação desses dispositivos é dinâmica e exige constante atualização por parte dos profissionais do direito.
A prestação de contas (inciso VIII) anualmente e sempre que exigida é um dever basilar, que reforça o princípio da boa-fé e da transparência na administração condominial. A inobservância deste dever pode configurar improbidade na gestão e ensejar a destituição do síndico. Em suma, o Art. 1.348 do Código Civil é a espinha dorsal da governança condominial, exigindo do síndico não apenas conhecimento técnico, mas também probidade e diligência para a manutenção da harmonia e do patrimônio comum.
