Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de atribuições essenciais para a gestão e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico o papel de administrador e porta-voz dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário dos condôminos e a de órgão executivo do condomínio, com predominância da primeira tese.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. A obrigatoriedade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de prestação de contas.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, especialmente das funções administrativas, é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras de condomínios. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, salvo expressa exoneração pela assembleia.
A prática forense revela constantes discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à realização de obras. A jurisprudência tem sido rigorosa em exigir a observância dos ritos assembleares e das disposições convencionais para a validade de certos atos, como a aprovação de despesas extraordinárias ou a alteração da destinação das áreas comuns. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são cruciais para evitar nulidades e litígios, demandando do advogado uma análise minuciosa da convenção e do regimento interno do condomínio. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza nas atribuições e a observância dos procedimentos são pilares para a boa governança condominial.
A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão é outro tema relevante, podendo ser acionada em caso de negligência, imprudência ou imperícia que causem prejuízos ao condomínio ou aos condôminos. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um mecanismo de controle fundamental, permitindo à assembleia fiscalizar a gestão financeira e administrativa. O seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal que visa proteger o patrimônio comum contra sinistros, sendo sua omissão passível de responsabilização do síndico.
