Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um arcabouço jurídico fundamental para a gestão condominial. Este dispositivo legal não apenas enumera as funções primárias, mas também aborda a possibilidade de delegação e a necessidade de aprovação assemblear para certos atos. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a atuação jurídica, tanto na assessoria a condomínios quanto na defesa de condôminos.
O caput e seus incisos detalham as atribuições do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação legal do condomínio (inciso II), até a gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação patrimonial (inciso V). A representação ativa e passiva, em juízo ou fora dele, é uma das mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns. É imperativo que o síndico dê imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), garantindo a transparência e a participação dos condôminos nas decisões estratégicas.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mas exige a aprovação da assembleia, salvo disposição contrária na convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob o crivo da coletividade condominial.
Na prática advocatícia, a interpretação desses dispositivos gera discussões relevantes, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e à validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, embora possua amplos poderes de gestão, deve sempre agir nos limites da convenção, do regimento interno e das deliberações da assembleia. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a litigiosidade em condomínios frequentemente envolve a contestação de atos síndicos que extrapolam suas competências ou que não observam as formalidades exigidas, como a aprovação para a realização de obras voluptuárias ou a contratação de serviços de grande vulto.
A correta aplicação do Art. 1.348 é fundamental para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais. Advogados devem orientar síndicos e condôminos sobre a importância de observar as formalidades assembleares e os limites da atuação do representante legal. A prestação de contas anual (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são exemplos de obrigações que, se negligenciadas, podem gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico, reforçando a necessidade de uma gestão diligente e em conformidade com a legislação.
