Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo a base para sua atuação administrativa e representativa. Este dispositivo legal é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão cotidiana e pela defesa dos interesses comuns dos condôminos. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a advocacia que atua em direito imobiliário e condominial.
O caput e seus incisos detalham as funções primárias, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e a obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A fiscalização do cumprimento das normas internas (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são pilares da gestão. A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) completam o rol de deveres, evidenciando a amplitude da responsabilidade fiduciária do síndico.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode gerar debates sobre a extensão dessa investidura e a responsabilidade subsidiária do síndico eleito. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta prerrogativa é vital para a gestão profissionalizada, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas exige cautela na delimitação das responsabilidades e na formalização da delegação.
Na prática forense, a interpretação do Art. 1.348 frequentemente surge em litígios envolvendo a validade de atos praticados pelo síndico, a responsabilidade por omissão ou excesso de poder, e a impugnação de deliberações assembleares. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que os poderes do síndico são limitados pela convenção condominial e pelas deliberações da assembleia, não podendo extrapolar o interesse comum. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação deste artigo é crucial para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais.
Para a advocacia, é fundamental orientar síndicos e condôminos sobre a extensão e os limites dessas atribuições, prevenindo conflitos e garantindo a conformidade legal. A análise minuciosa da convenção, do regimento interno e das atas de assembleia é indispensável para avaliar a legitimidade dos atos praticados e a observância do princípio da legalidade condominial. A atuação proativa na consultoria e no contencioso condominial exige um domínio técnico aprofundado deste e de outros dispositivos do Código Civil.
