Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal não apenas estabelece um rol de deveres e poderes, mas também reflete a complexidade da gestão condominial, que exige do síndico uma atuação multifacetada. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou, mais modernamente, um órgão executivo do condomínio, com poderes próprios e delegados pela assembleia.
As competências listadas nos incisos são cruciais para a manutenção da ordem e dos interesses comuns. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, habilitando-o a atuar em juízo e fora dele na defesa dos condôminos. Já o inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é vital para a saúde financeira do condomínio, sendo a inadimplência um dos maiores desafios práticos. A jurisprudência tem consolidado a legitimidade do síndico para ajuizar ações de cobrança, inclusive com a possibilidade de penhora da própria unidade devedora, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é essencial para a gestão eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável, seja na consultoria a síndicos e condôminos, na elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, ou na atuação em litígios condominiais. Questões como a validade de atos praticados por síndico sem a devida autorização assemblear, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência, e os limites de sua atuação frente aos direitos individuais dos condôminos são temas recorrentes. A boa-fé objetiva e a função social da propriedade são princípios que permeiam a interpretação e aplicação dessas normas, exigindo dos profissionais do direito uma análise contextualizada e estratégica.
