Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da tese de que atua como representante legal do condomínio.
As competências listadas nos incisos são de suma importância prática. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico o poder de convocar a assembleia, órgão máximo deliberativo, enquanto o inciso II o habilita a representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Esta capacidade de representação é fundamental para a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais ou para a defesa em litígios envolvendo o condomínio. O inciso VII, por sua vez, reforça a prerrogativa de cobrar as contribuições e multas, essencial para a saúde financeira do empreendimento.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade e mecanismos de controle. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não queira exercê-los, enquanto o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre os limites da sub-rogação e a necessidade de fiscalização. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é crucial para evitar conflitos de gestão e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico, embora amplas, devem sempre observar os limites impostos pela convenção, pelo regimento interno e pelas deliberações assembleares. A inobservância do inciso III, que exige o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, pode gerar responsabilidade civil para o síndico. Para a advocacia, compreender a extensão dessas competências é vital para orientar síndicos e condôminos, seja na elaboração de convenções, na defesa de interesses em litígios ou na consultoria preventiva, mitigando riscos e promovendo a harmonia nas relações condominiais.
