Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de deveres e poderes que fundamentam sua atuação. Este dispositivo é crucial para a organização e gestão condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração ordinária e pela representação legal do condomínio. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre o mandato, a gestão de negócios ou um munus publicum privado, com predominância para a tese do mandato legal, ainda que com peculiaridades.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV). A representação judicial é um ponto nevrálgico, pois o síndico é o porta-voz legal do condomínio, sendo indispensável sua atuação para a defesa dos interesses comuns. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando a transparência da gestão.
Os parágrafos do artigo trazem flexibilidade à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, especialmente das funções administrativas, é de grande valia para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados. Contudo, a responsabilidade final pela gestão permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação do delegado.
Outras competências relevantes incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a responsabilidade do síndico pela omissão em cumprir esses deveres, especialmente em casos de negligência na manutenção ou na cobrança de débitos condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos frequentemente gera discussões sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para atos específicos, como obras voluptuárias ou despesas extraordinárias.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental tanto para a assessoria jurídica condominial quanto para a defesa de síndicos ou condôminos em litígios. A análise das atribuições e dos limites de atuação do síndico é crucial para a validade de atos praticados, para a responsabilização por eventuais danos e para a correta aplicação das normas condominiais. A atuação do advogado deve focar na prevenção de conflitos, orientando sobre a correta aplicação da convenção e do regimento interno, e na resolução eficaz de disputas que envolvam a gestão do síndico.
