Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera representação, englobando deveres administrativos, financeiros e de zeladoria, fundamentais para a convivência harmônica e a valorização do empreendimento.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial. O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é de suma importância prática, pois a inadimplência é uma das maiores causas de litígios em condomínios.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário na convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras de condomínios. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, gerando discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade civil do síndico e do terceiro contratado.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico são de ordem pública, não podendo ser suprimidas pela convenção, embora possam ser ampliadas. Ademais, a omissão do síndico em cumprir suas obrigações, como a realização do seguro da edificação (inciso IX) ou a prestação de contas (inciso VIII), pode ensejar sua destituição e até mesmo a responsabilização por perdas e danos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsias, especialmente em casos de má gestão ou conflitos de interesse.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável. Advogados que atuam na área condominial devem estar aptos a orientar síndicos sobre seus deveres e limites, bem como a representar condôminos em ações de destituição, cobrança ou responsabilização. A análise das convenções condominiais e regimentos internos à luz deste artigo é crucial para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica das decisões assembleares e atos administrativos do síndico.
