Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é de mandatário, atuando em nome e no interesse da coletividade condominial, o que impõe deveres fiduciários e responsabilidades significativas.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o cumprimento e fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo um ponto crucial para a autonomia do condomínio como ente despersonalizado. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode configurar falha grave na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza a transferência de poderes ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a dinâmica condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico. A jurisprudência tem consolidado que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória.
Outras atribuições relevantes incluem a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII), além da obrigação de realizar o seguro da edificação (inciso IX). A correta execução dessas tarefas é fundamental para a saúde financeira e estrutural do condomínio, prevenindo litígios e valorizando o patrimônio. Advogados atuantes em direito condominial devem estar atentos a cada uma dessas competências para orientar síndicos e condôminos, bem como para identificar eventuais falhas na gestão que possam ensejar responsabilidade civil ou criminal.
A complexidade da gestão condominial exige que os síndicos estejam sempre atualizados sobre suas obrigações e as nuances da legislação. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 frequentemente geram discussões sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. A advocacia deve, portanto, auxiliar na elaboração de convenções e regimentos internos claros, que complementem a lei e evitem ambiguidades, garantindo a segurança jurídica e a eficiência administrativa.
