Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de atribuições que são essenciais para a gestão e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração ordinária e pela defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário ou de órgão executivo do condomínio, com predominância da primeira tese, dada a necessidade de representação e prestação de contas.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a capacidade postulatória para atuar em juízo, o que é crucial para a defesa dos direitos e interesses do condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao representar o condomínio, age em nome da coletividade, sendo parte legítima para propor ações e ser demandado em nome do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é vital para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos, por exemplo. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação do delegado.
Outras competências relevantes incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento anual (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII). O inciso IX, que trata da obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação, é um ponto crítico para a segurança patrimonial do condomínio. A omissão do síndico em qualquer dessas atribuições pode gerar sua responsabilização civil, e até criminal, dependendo da gravidade e do dolo. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses incisos frequentemente geram litígios que demandam a intervenção judicial para dirimir controvérsias sobre a extensão dos poderes e deveres do síndico.
Para a advocacia, o Art. 1.348 é um pilar na análise de conflitos condominiais, seja na defesa de síndicos, na representação de condôminos ou na assessoria jurídica preventiva. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é crucial para identificar a legitimidade passiva ou ativa em ações judiciais, avaliar a regularidade de atos administrativos e assembleares, e orientar sobre a correta gestão condominial. A atuação do síndico, pautada por este artigo, é o cerne da boa governança condominial e da prevenção de litígios.
