Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso é fundamental para a atuação jurídica, seja na assessoria a síndicos, na representação de condôminos ou na resolução de conflitos condominiais.
Entre as funções precípuas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio (inciso II), tanto em juízo quanto fora dele, e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A responsabilidade pela conservação das áreas comuns e a zeladoria dos serviços (inciso V), bem como a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), são pilares da gestão financeira e operacional. O síndico também é incumbido de prestar contas anualmente (inciso VIII) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), este último de caráter obrigatório e de suma importância para a proteção patrimonial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária na convenção. Esta flexibilidade é crucial para a dinâmica condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram discussões práticas relevantes, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. Por exemplo, a realização de obras voluptuárias ou úteis, que excedam a mera conservação, geralmente demanda deliberação dos condôminos, conforme Art. 1.341 do Código Civil. A advocacia condominial frequentemente se depara com litígios envolvendo a má gestão, a omissão do síndico em suas atribuições ou o excesso de poder, exigindo uma análise minuciosa das provas e da convenção condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições e a transparência na gestão são fatores-chave para evitar conflitos e garantir a harmonia no condomínio.
