Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandato legal e uma representação sui generis, dada a especificidade de suas responsabilidades.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O síndico é o elo entre os condôminos e o mundo exterior, sendo responsável por atos como a contratação de serviços, a gestão financeira (incisos VI e VII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), fundamental para a proteção patrimonial. A omissão em qualquer dessas atribuições pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem importantes flexibilizações e mecanismos de delegação. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da coletividade condominial. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é crucial para a gestão de condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram discussões práticas relevantes, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e à necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. Por exemplo, a jurisprudência tem se debruçado sobre a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização, como a realização de obras voluptuárias ou a contratação de empréstimos vultosos. A advocacia condominial deve estar atenta a essas nuances, orientando síndicos e condôminos sobre a correta observância das normas e a prevenção de litígios. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira e a jurisprudência correlata, a correta delimitação das atribuições do síndico é um dos pontos mais frequentes de questionamento em ações judiciais envolvendo condomínios.
Em suma, o Art. 1.348 do Código Civil é o pilar da gestão condominial, conferindo ao síndico um papel central, mas também delimitando suas responsabilidades e os mecanismos de controle. A compreensão aprofundada deste dispositivo é indispensável para advogados que atuam na área imobiliária, permitindo uma assessoria jurídica eficaz na prevenção de conflitos e na defesa dos interesses dos seus clientes, sejam eles síndicos, condôminos ou o próprio condomínio.
