Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a representação legal e a gestão de negócios, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, conferindo-lhe poderes de mandatário legal do condomínio.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A responsabilidade de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) é basilar, refletindo o caráter cogente dessas normas internas. A omissão do síndico em realizar o seguro da edificação (inciso IX) pode gerar sua responsabilização pessoal, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação do síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a dinâmica condominial, permitindo a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, mantendo-se o dever de supervisão sobre os atos do preposto.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre a extensão dos poderes do síndico, especialmente em casos de despesas extraordinárias não aprovadas ou de atos que extrapolam sua competência. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a observância das deliberações assembleares e da convenção, sob pena de nulidade dos atos praticados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto constante de controvérsia, exigindo dos advogados uma análise minuciosa do caso concreto e da documentação condominial.
Para os advogados que atuam em direito condominial, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável. Ele serve de base para a defesa dos interesses do condomínio, dos condôminos e do próprio síndico, seja na cobrança de cotas, na defesa em ações judiciais ou na orientação para uma gestão transparente e eficaz. A correta aplicação dessas normas evita litígios e garante a harmonia nas relações condominiais, reforçando a importância da gestão condominial em conformidade com a lei.
