Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a teoria do mandato a mais aceita, com ressalvas quanto à sua autonomia e responsabilidade.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações e defender o condomínio em litígios, o que exige do profissional do direito uma análise acurada da extensão desses poderes. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, inclusive por omissão, é um ponto crucial, exigindo diligência e probidade na condução de suas funções.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas requer cautela na formalização e na delimitação das responsabilidades. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza na convenção condominial e nas atas de assembleia é vital para evitar conflitos sobre a extensão desses poderes.
A prática forense revela que a inobservância das atribuições do síndico é fonte comum de litígios condominiais, desde a inadequada prestação de contas (inciso VIII) até a falha na cobrança de contribuições (inciso VII), ou mesmo a omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX), que pode gerar graves consequências em caso de sinistro. Advogados atuantes em direito condominial devem estar atentos a essas nuances, orientando síndicos e condôminos sobre a correta interpretação e aplicação do dispositivo, bem como sobre as implicações de sua violação.
