Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico transcende a mera gestão patrimonial, englobando responsabilidades administrativas, financeiras e até mesmo judiciais, configurando um verdadeiro múnus público dentro da esfera privada.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação da assembleia, é fundamental para a governança condominial, assegurando a participação dos condôminos nas decisões. O inciso II, por sua vez, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, legitimando-o a atuar em juízo e fora dele, o que é crucial para a defesa dos interesses coletivos, como em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios contra terceiros. A omissão em dar conhecimento de procedimentos judiciais (inciso III) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil ao síndico, dada a natureza fiduciária de sua função.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, mantendo-se como o principal elo entre a administração e os condôminos.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à realização de obras. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as competências do síndico devem ser exercidas em estrita observância à convenção, ao regimento interno e às deliberações assembleares, sob pena de nulidade dos atos praticados. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão danosos ou omissivos é tema recorrente, exigindo do profissional do direito uma análise acurada da conduta e das normas aplicáveis. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é dinâmica e se adapta às particularidades de cada condomínio.
Para o advogado, compreender o escopo do Art. 1.348 é essencial tanto na assessoria a síndicos, orientando sobre suas atribuições e deveres, quanto na representação de condôminos que buscam questionar atos da administração. A elaboração do orçamento (inciso VI), a prestação de contas (inciso VIII) e a conservação das áreas comuns (inciso V) são pontos nevrálgicos que frequentemente geram litígios, demandando do profissional uma visão estratégica e preventiva para evitar conflitos e garantir a conformidade legal da gestão condominial.
