Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a corrente majoritária a que o enquadra como mandatário legal, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial do condomínio é um ponto crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em defesa contra terceiros. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente afirmado a desnecessidade de autorização assemblear específica para o síndico propor ações de cobrança, por exemplo, dada a natureza de sua função.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico. A análise da convenção condominial é, portanto, indispensável para determinar a extensão dessas possibilidades de delegação.
A prática advocatícia exige atenção redobrada às atribuições do síndico, especialmente em litígios envolvendo o condomínio. A verificação da regularidade da representação processual, a análise da observância das competências legais e convencionais, e a apuração de eventuais excessos ou omissões são pontos cruciais. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, pode ser suscitada em casos de má gestão ou descumprimento de seus deveres. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação e aplicação desses dispositivos geram um volume significativo de questionamentos judiciais, evidenciando a complexidade da matéria.
Ademais, o síndico tem o dever de prestar contas (inciso VIII), elaborar o orçamento (inciso VI) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), este último sendo uma obrigação legal imperativa para a proteção do patrimônio comum. O descumprimento dessas obrigações pode acarretar não apenas a destituição do síndico, mas também sua responsabilização pessoal. A advocacia preventiva, nesse contexto, desempenha um papel fundamental, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres para evitar conflitos e garantir a conformidade legal na administração condominial.
