Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandatário dos condôminos e um órgão de administração do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a segunda vertente, dada a autonomia de sua atuação dentro dos limites legais e convencionais.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conferida pelo inciso II, é de suma importância, permitindo ao síndico agir em nome da coletividade em litígios e negociações. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de transparência, exigindo que o síndico informe a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio, reforçando a fiscalização pelos condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância do cargo. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária na convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou profissionais especializados para tarefas específicas, como a gestão financeira ou a manutenção predial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem gerado discussões jurisprudenciais sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, especialmente em casos de negligência ou má-fé no cumprimento de suas atribuições. A ausência de seguro da edificação (inciso IX) ou a falha na cobrança de contribuições (inciso VII) são exemplos de condutas que podem gerar responsabilização. A prestação de contas (inciso VIII) é um dever fundamental, cuja inobservância pode configurar improbidade na gestão condominial. É imperativo que o síndico atue com diligência e probidade, sob pena de responder por perdas e danos, conforme a teoria da responsabilidade contratual ou extracontratual, a depender do caso concreto e da relação jurídica estabelecida.
