Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico no condomínio edilício, figura central na gestão e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização condominial, estabelecendo o escopo de atuação do síndico e os limites de sua autoridade. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a segurança jurídica das relações condominiais e para a atuação consultiva e contenciosa do advogado.
O caput elenca as atribuições essenciais, como a convocação de assembleias (inciso I) e a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), que abrange a defesa dos interesses comuns em juízo e fora dele. O dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência da gestão, enquanto o cumprimento e a fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV) garantem a ordem interna. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação de segurança patrimonial inafastável.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, substituindo o síndico em sua função precípua. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos.
As demais competências, como a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII), solidificam o papel do síndico como gestor financeiro e administrativo. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a responsabilidade civil do síndico por atos de má gestão ou omissão que causem prejuízos ao condomínio, exigindo diligência e probidade. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses deveres tem sido cada vez mais rigorosa, especialmente em casos de desvio de finalidade ou negligência grave.
Para a advocacia, a análise deste artigo implica na necessidade de orientar síndicos sobre seus deveres e limites, bem como de atuar na defesa dos interesses condominiais em litígios envolvendo a gestão. A correta aplicação das normas do Art. 1.348 e seus parágrafos é essencial para evitar conflitos internos e garantir a saúde financeira e social do condomínio. A complexidade da gestão condominial exige do síndico e de seus assessores jurídicos um conhecimento aprofundado da legislação e da dinâmica das relações entre condôminos.
