Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico, conforme a doutrina majoritária, é a de um mandatário da coletividade, cujos poderes são conferidos pela assembleia e limitados pela convenção e pelo regimento interno.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, por exemplo, é um poder-dever que exige do síndico diligência e conhecimento para a defesa dos interesses comuns, incluindo a comunicação imediata à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A omissão nessas atribuições pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.
Os incisos V a IX detalham as responsabilidades administrativas e financeiras, como a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). Este último é de suma importância, pois a falta de seguro pode acarretar sérios prejuízos e responsabilidades em caso de sinistro. A gestão financeira transparente e a diligência na manutenção são pilares para a saúde do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observadas as disposições da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de maior porte ou com demandas específicas, permitindo a profissionalização da gestão. Contudo, a delegação não exime o síndico da responsabilidade pela fiscalização e supervisão dos atos delegados. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária do síndico e do preposto.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa dos interesses de condôminos. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem aprovação assemblear, a responsabilidade por má gestão ou omissão, e os limites da delegação de funções são temas recorrentes em litígios condominiais. A análise da convenção e do regimento interno, em conjunto com a lei, é indispensável para a correta aplicação e interpretação das competências e deveres do síndico.
