Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é crucial para a atuação jurídica preventiva e contenciosa.
Entre as competências primárias, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I) e a representação do condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele (inciso II). Esta capacidade de representação confere ao síndico a legitimidade para praticar atos jurídicos em nome da coletividade, desde a celebração de contratos até a propositura de ações judiciais. A obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e da gestão participativa.
Ainda no rol de deveres, o síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV), zelando pela ordem e pela harmonia condominial. A diligência na conservação das partes comuns e na prestação de serviços (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são pilares da gestão financeira e patrimonial. A prestação de contas anual ou quando exigida (inciso VIII) é um dever fiduciário inafastável, sujeito a rigorosa análise pelos condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade permite a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão, mas exige cautela na elaboração dos instrumentos de mandato e na fiscalização. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico, embora amplas, são limitadas pela convenção condominial e pelas deliberações assembleares, não podendo este extrapolar seus poderes sob pena de responsabilidade civil. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode acarretar sérias consequências para o condomínio e para o próprio síndico. Para a advocacia, a análise detalhada dessas competências é fundamental na elaboração de convenções, na assessoria a síndicos e condôminos, e na defesa de interesses em litígios envolvendo a gestão condominial.
