Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as responsabilidades inerentes à gestão condominial, que vão desde a convocação de assembleias até a representação legal do condomínio. A compreensão aprofundada dessas atribuições é crucial para a atuação preventiva e contenciosa na advocacia condominial, evitando litígios e garantindo a boa governança.
As competências listadas nos incisos I a IX abrangem tanto atos de gestão ordinária quanto de representação. O síndico é o principal responsável por cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), além de zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V) e pela saúde financeira do condomínio, elaborando orçamentos e cobrando contribuições (incisos VI e VII). A representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns, o que exige conhecimento jurídico ou assessoria especializada.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes e a substituição do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com necessidades administrativas complexas, permitindo a profissionalização da gestão e a contratação de administradoras ou síndicos profissionais.
Na prática forense, a inobservância das competências do síndico pode gerar sua responsabilização civil e até criminal, em casos extremos. Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico, especialmente em atos que demandam autorização expressa da assembleia, como obras voluptuárias ou alienação de bens comuns. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são fundamentais para a validade dos atos praticados e para a segurança jurídica das relações condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar ao interesse coletivo dos condôminos, sob pena de nulidade dos atos praticados com excesso de poder ou desvio de finalidade.
