Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é crucial para a atuação jurídica preventiva e contenciosa.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio impõe ao síndico a responsabilidade de agir em defesa dos interesses comuns, o que pode gerar discussões sobre os limites de sua autonomia e a necessidade de autorização assemblear para certos atos. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que, para atos que extrapolam a mera administração ordinária, como alienação de bens comuns ou propositura de ações de grande impacto financeiro, a aprovação da assembleia é indispensável.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações às atribuições do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja para um subsíndico ou para uma administradora profissional, é fundamental para a eficiência da gestão condominial, mas exige cautela na delimitação das responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza na convenção condominial é um fator mitigador de conflitos sobre a extensão desses poderes.
Outras competências relevantes incluem a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento anual (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX). A omissão do síndico em qualquer dessas atribuições pode configurar negligência e ensejar sua responsabilização civil, especialmente em casos de danos aos condôminos ou ao patrimônio. Para a advocacia, a análise minuciosa da atuação do síndico frente a essas competências é crucial na defesa dos interesses de condôminos, do próprio condomínio ou do síndico em eventuais litígios.
