Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão executivo do condomínio, com predominância da primeira tese, conferindo-lhe poderes de gestão e representação.
A amplitude das funções do síndico exige uma compreensão aprofundada de suas responsabilidades. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticando atos necessários à defesa dos interesses comuns, o que implica a capacidade postulatória indireta e a necessidade de diligência na condução de litígios. A obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de prestação de contas, conforme também previsto no inciso VIII. A inobservância dessas prerrogativas pode ensejar a responsabilização civil do síndico por perdas e danos.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com os poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade de supervisão, configurando uma responsabilidade in eligendo e in vigilando.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental em ações de cobrança de cotas condominiais, demandas por vícios construtivos, ou em litígios envolvendo a destituição do síndico por má gestão. A interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsia jurisprudencial, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e a necessidade de autorização assemblear para determinados atos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação do artigo é vital para a segurança jurídica condominial e a prevenção de conflitos, destacando a importância da convenção e do regimento interno como balizadores das competências síndicais.
