Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências e responsabilidades do síndico no condomínio edilício, figura central para a gestão e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam assegurar a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a teoria do órgão, do mandatário ou de um gestor sui generis, mas prevalece o entendimento de que atua como representante legal do condomínio.
As atribuições elencadas nos incisos são de caráter essencialmente administrativo e representativo. O síndico é o responsável por convocar assembleias (inc. I), representar o condomínio em juízo e fora dele (inc. II), e dar ciência de procedimentos judiciais ou administrativos (inc. III). A função de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV) e zelar pela conservação das áreas comuns (inc. V) são pilares da sua gestão. A elaboração orçamentária (inc. VI), a cobrança de contribuições e multas (inc. VII), a prestação de contas (inc. VIII) e a realização do seguro da edificação (inc. IX) completam o rol de deveres que exigem diligência e transparência.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a outrem, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a eficiência da gestão, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras de condomínios, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, cobrança de cotas condominiais, ou questionamentos sobre a validade de assembleias. A interpretação dos limites de sua atuação e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos são pontos de constante debate jurisprudencial. Por exemplo, a validade de contratos celebrados pelo síndico sem a devida autorização pode ser questionada, gerando nulidade ou ineficácia. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta observância desses preceitos é crucial para evitar futuras demandas judiciais e garantir a segurança jurídica da administração condominial.
