Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou um sui generis administrador, com a doutrina majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, dada a eleição e a representação dos condôminos.
As atribuições elencadas nos incisos são de caráter fundamental. O inciso I, por exemplo, trata da convocação de assembleias, ato primordial para a governança condominial. Já o inciso II confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, legitimando-o a atuar em juízo ou fora dele, o que inclui a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais e a defesa em demandas contra o condomínio. A importância dessa representação é tamanha que sua ausência pode gerar nulidade processual, conforme entendimento jurisprudencial consolidado. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência na gestão.
Outras competências relevantes incluem o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), pilares da vida condominial, e a responsabilidade pela conservação das partes comuns (inciso V), que abrange desde a manutenção predial até a zeladoria dos serviços essenciais. O inciso VII, ao tratar da cobrança das contribuições e multas, é vital para a saúde financeira do condomínio, permitindo ao síndico agir de forma proativa contra a inadimplência. A realização do seguro da edificação (inciso IX), embora deslocado na numeração, é uma medida de proteção patrimonial obrigatória, conforme o art. 1.346 do Código Civil, e sua omissão pode gerar responsabilidade civil ao síndico.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade e mecanismos de delegação. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, em situações específicas ou de vacância. O §2º, por sua vez, autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, que pode ser para um subsíndico, gerente condominial ou administradora, não exime o síndico de sua responsabilidade final, mas permite uma gestão mais eficiente e especializada. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação desses dispositivos são cruciais para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica na administração condominial, sendo um ponto frequente de questionamentos em assembleias e litígios.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na representação de condôminos em litígios. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem aprovação assemblear, a extensão de sua responsabilidade civil e criminal, e os limites da delegação de poderes são temas recorrentes. A jurisprudência tem solidificado a necessidade de observância rigorosa das atribuições legais e convencionais, ressaltando a importância da prestação de contas (inciso VIII) como pilar da boa-fé e da transparência na gestão condominial.
