Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da atuação do síndico é de mandatário da assembleia, embora com poderes próprios conferidos por lei, o que gera discussões doutrinárias sobre a extensão de sua autonomia.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para propor ações e defender o condomínio em litígios, como cobranças de cotas condominiais ou ações de responsabilidade civil. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode configurar falta grave e ensejar sua destituição.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é comum em condomínios de grande porte ou em situações específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação condominial.
A prática forense revela que a interpretação e aplicação do Art. 1.348 frequentemente geram controvérsias, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e à validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. Questões como a realização de obras voluptuárias sem quórum específico, a contratação de serviços de alto custo ou a imposição de multas sem observância do devido processo legal são exemplos de litígios comuns. A advocacia condominial exige, portanto, um profundo conhecimento dessas atribuições e de suas implicações, tanto para a defesa dos interesses do condomínio quanto para a orientação de síndicos e condôminos. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar ao interesse comum, com transparência e observância estrita das normas.
